Cins Değişikliği

 

İşlemin yapımına ilişkin esaslar

(1) Genel hususlar bölümünde belirtilen bilgi ve belgelere ek olarak, yapısızken yapılı hale gelen taşınmaz malların cins değişikliği işlemlerinde yapı kullanma izin belgesi veya yapı kullanma izni almaya uygun olduğuna dair ilgili kurumdan alınan yazı istenir. Ancak Tapu Planları Tüzüğünün yayın tarihinden sonra yapılan binaların cins değişikliği işlemlerinde tüzük gereği olarak yazı ekinde veya yapı kullanma iznine ek olarak vaziyet planı ve bağımsız bolum planı da istenecektir. Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat irtifakı kurulu olan yerlerin kat mülkiyetine geçiş işlemleri haricinde kalan cins değişikliği işlemlerinde, Belediye ve Valiliklerce yapı kullanma izin belgesi verilmeden önce, cins değişikliğine esas olacak teknik çalışmaların yapılması için, yapı kullanma izni almaya uygun olduğuna dair verdikleri yazı ile birlikte mal sahibinin veya mal sahiplerinin birisinin bu konudaki talebini ilgili kadastro müdürlüğüne yapmaları istenecektir. Kadastro müdürlüklerince döner sermaye ücreti tahsil edilip, harç ilişiğinin kesildiği tespit edildikten sonra isleme ait belgeler ilgili Belediye veya Valiliğe gönderilecek, ilgili idaresince yapı kullanma izin belgesi verildikten sonra tescil işlemi gerçekleştirilecektir. Tarımsal yapılara (besi ahırı, tavuk kümesi vb.) ilişkin ilgili taleplerde de aynı işlemler yapılacaktır.

(2) Vaziyet planının ve bağımsız bolum planının bir harita kadastro veya jeodezi ve fotogrametri mühendisi sorumluluğunda teknik mevzuatına uygun olarak yapılmış olması ve ilgili belediyesi/özel idaresi tarafından onaylanmış olması gerekir. Bu şartları sağlamayan planlar kabul edilmez.

(3) Cins değişikliğine konu parsel, sayısal olarak üretilmiş veya müdürlükçe ilgili mevzuatına göre sayısal hale getirilmişse, vaziyet planında ve bağımsız bolum planında gösterilmesi zorunlu bulunan parsel köşe koordinatları kontrol edilerek bina ve varsa eklentileri de paftasına kursun kalem ile tersim edilir. Ayrıca, bina cepheleri, birden çok bina bulunması halinde binaların birbirleri ile olan konumları paftasından kontrol edilir. Kontrol sonucunda vaziyet planı ve bağımsız bolum planına aykırılık tespit edilmesi durumunda işlem Tapu Planları Tüzüğüne göre reddedilir.

(4) Tapu Planları Tüzüğü’nün yürürlüğe girmesinden önce yapılan ve vaziyet planı ve bağımsız bolum planları bulunmayan cins değişikliğine konu parselin içindeki yapı ve varsa müştemilatı kontrol noktalarına dayalı olarak ölçülerek koordinatları hesaplanır, paftasına kursun kalemle tersim edilir. Hiçbir suretle kontrol noktalarına dayalı olarak ölçülmesi mümkün olmaz ise parsel köşe noktaları işlem doğrusu olarak alınıp yapı ve müştemilat ölçülür. Cins değişikliği işlemi sırasında binanın ve müştemilatların tamamı ölçülerek yapının cinsi, kaç kattan ibaret olduğu ve varsa tecavüz miktarı tescil bildiriminde gösterilir. Tescil bildirimleri düzenleyenler tarafından imzalanarak mudur veya yetkili mühendis tarafından onaylanır. İşlemin lisanslı bürolarca yapılması durumunda tescil bildirimleri düzenleyen lisanslı mühendis tarafından imzalanarak kontrol ve onay için ilgili kadastro müdürlüğüne teslim edilir.

(5) İşlem için, maliklerden birinin cins değişikliği talebi yeterli olup, düzenlenen tescil bildirimindeki “beyanname isteğimize uygun düzenlenmiştir” ifadesine göre diğer talep sahiplerinin eksik imzaları ilgili tapu sicil müdürlüğünde tamamlattırılabilir. 

(6) Binanın tamamına ilişkin "yapı kullanma izin belgesi" ibraz edilmedikçe cins değişikliği işlemi tescil edilmez. Ancak kat mülkiyetine veya kat irtifakına konu olmayan taleplerin karşılanmasında yapı kullanma izin belgesindeki kat adedi ile kullanıma izin verilen kat adedinin farklı olması halinde, izin verilen kat adedi ile zemindeki mevcut kat adedi aynı ise izin verilen kat adedine göre, farklı ise izin belgesine göre zeminde tamamlanmış kat adedi esas alınarak cins değişikliği işlemi yapılır. Kat mülkiyetine ve kat irtifakına konu cins değişikliği işlemlerinde, yapı kullanma izin belgesi ile vaziyet planı ve bağımsız bolum planındaki yapının veya zemindeki mevcut olması gerekir. Aksi halde talep karşılanmaz. Proje değişikliğiyle mevcut binaya ilave kat yapılmak suretiyle kat mülkiyetine konu edilen taleplerde bulunulması halinde de ilave katların tamamlanmış olması gerekir.

(7) Kat irtifakı tesis edilmiş olması koşulu ile, 7.1. Yaygın kat mülkiyetine konu yerlerde yapı kullanma izin belgesi alan binanın, 7.2. Blok yapılarda ise bütün bağımsız bölümleri için yapı kullanma izin belgesi olan bloğun cins değişikliği işlemi yapılır.

(8) Mera, yaylak, kışlak, umuma ait cayır ve otlak gibi vasıflı kamu orta mallarında cins değişikliği işlemleri 4342 sayılı Mera Kanunu hükümlerine göre yapılır.

(9) 3194 sayılı İmar Kanununun 27’nci maddesine göre, belediye ve mücavir alanlar dışında sadece koy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanların koy yerleşik alanları ve civarında ve mezralarda konut, hayvancılık veya tarımsal amaçlı yaptıkları yapılar için inşaat ve iskan ruhsatı aranmadığından, bu yapılara ilişkin cins değişikliği taleplerinde, inşa edilen yapının fen ve sağlık kurallarına uygun olduğuna dair valilik görüşü ve yapının bulunduğu koy muhtarlığından izin yazısı aranır. Ancak bu şartları taşıyan ve yapının tamamlandığı tarihten sonra belediye olan yerlerde bu fıkra hükmü belediyenin yazısına istinaden uygulanabilir. Belediyenin yazısında yapının yapım yılının, fen ve sağlık kurallarına uygunluğunun ve belediyenin kuruluş tarihinin belirtilmesi gerekir.

(10) Dokuzuncu fıkrada sayılanlar dışında kalan yapılar ile koy nüfusuna kayıtlı olmayan, köyde sürekli oturmayanlar ve koy nüfusuna kayıtlı olmakla birlikte köyde sürekli oturmayanlar tarafından yapılacak tüm yapılar yapı ruhsatı ve yapı kullanma iznine tabidir. Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni valiliklerce düzenlenir.

(11) Hazineye ait taşınmaz mal üzerinde bulunan kamuya ait binanın eski yıllarda yapılmış olması nedeniyle mimari projesinin olmaması ve yapı kullanma izin belgesi ibraz edilememesi durumunda, taşınmaz malın bulunduğu yere göre valilik veya belediyece, binanın kullanıma elverişli olduğu ve cins değişikliği yapılmasında sakınca bulunmadığına dair alınacak belgenin ibraz edilmesi yeterlidir.

(12) Yapılı taşınmazın yapısız hale geldikten sonra cins değişikliğine konu edilmeden yeniden yapılı hale gelmesi nedeniyle yapılan cins değişikliği taleplerinde, eski ve yeni binanın şekilleri ve cinsleri tescil bildiriminde gösterilir, eski binanın sekli ve cinsi usulünce iptal edilerek talep aynı işlemde karşılanır. Bu durumda ara işlem olarak taşınmaz malın cinsinin arsa yapılmasına gerek yoktur ve yapılan isleme ilişkin yapısızken yapılı hale gelme ücreti alınır.

(13) Yapılıyken yapısız hale gelen cins değişikliği taleplerinde; kadastro müdürlüğü elemanları veya lisanslı büro teknik personeli tarafından zeminde gerekli inceleme yapıldıktan sonra değişiklik için tescil bildirimi düzenlenir.

 

(14) Bina yapımı ve yıkımı ile ilgili olmayan ve taşınmaz malın bağ, bahçe, tarla vb. vasıfta iken, arsa, fındıklık, zeytinlik, sera.. vb. vasıflara dönüştürülmesi veya tersi işlem taleplerinde; gerektiğinde araziye gidilmeden ilgili kamu kurulusundan verilmiş yazı ya da rapora dayanılarak tescil bildirimi düzenlenmek suretiyle vasıf değişikliği yapılır. Bu işlem için yapılıyken yapısız hale gelme işlemleri için belirlenen döner sermaye hizmet bedeli alınır. Ayrıca araziye gidilmesi gerekli ise parselin yer gösterme ücreti ilave olarak tahakkuk ettirilir.

(15) 2981 Sayılı Kanunun Geçici 2’nci maddesi kapsamına giren binaların cins değişikliği talepleri, Valilikler veya Belediyelerce verilen ve iskan belgesi yerine gecen belgelerin ibrazı halinde karşılanır. Ancak, bu madde 2981 sayılı Kanunun 3 uncu maddesinde sayılan alanlarda uygulanmaz. (16) 3194 sayılı İmar Kanununun 15 ve 16’ncı maddelerine göre talebe bağlı yapılan ayırma işlemlerinde;16.1 Ana parselin vasfında yapı bulunmaması halinde, uygulamanın altlığı olan imar planına göre oluşan parsellerin, mevcut vasıflarını kendiliğinden kaybederek imar planı ile getirilen kullanım amaçlarına konu ve tabi olmaları işlemin doğal sonucu olduğundan, plandaki kullanım amacına göre ifraz sonucu oluşan parsellerin cinsi tescil bildiriminde belirtilir. Bu işlem için ayrıca cins değişikliği döner sermaye ücreti alınmaz. 16.2. Ana parselin vasfında yapı bulunması halinde, yapı, ayırma sonucu oluşan hangi parsel/parsellerde kalıyorsa o parsel/parsellerin vasfına, ana taşınmazın yapı dışındaki kayıtlı vasfı diğer ifraz parselleri vasfına taşınmak suretiyle tescil bildirimi düzenlenir. Bu işlem, vasfın uygun bicimde taşınması olduğundan cins değişikliği olarak değerlendirilmez.

Örnek: Ada No P.No Cinsi Düşünceler... 101 1 Kar. bina ve tarla ifrazen a,b,c,d parseller oldu A Kar. bina ve arsa B Arsa C Arsa D Arsa

(17) Tapu kütüğünün beyanlar hanesinde "korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır" belirtmesi bulunan kültür varlıkları ile arkeolojik sit alanı ve doğal sit alanında kalan parsellerdeki yapılaşmaya yönelik cins değişikliği taleplerinde ilgili idarenin olumlu kararının aranması gerekir.

(18) Birbirine bitişik parseller olması ve aynı anda talepte bulunulması koşulu ile farklı maliklere ait parsellerin cins değişikliği işlemi yapılır. Bu taleplerde, döner sermaye hizmet bedeli toplam yüzölçümü üzerinden hesaplanır ve parseller üzerinde birden fazla yapı bulunması halinde fazla olan her yapı için fiyat çizelgesinde maktu olarak belirtilen ücret ilave olarak alınır. Bu işlemde tescil bildirimleri her parsel için ayrı düzenlenir.

(19) Görevli kadastro elemanları veya lisanslı büro teknik personeli tarafından ölçü için gerekli inceleme ve on hazırlıklar büroda yapılır. Cins değişikliğine konu parselde hata olup olmadığı araştırılır. Hata belirlenmesi halinde ilgili mevzuata göre işlem yapılır.

(20) Kadastro görmeyen yerlerde kadastro müdürlüğü ve tapu sicil müdürlüğü için biri asıl diğeri aslı niteliğinde olmak üzere iki nüsha tescil bildirimi düzenlenir. Kadastro gören yerlerde Genel Müdürlük/Bölge Müdürlüğü, Kadastro Müdürlüğü, Tapu Sicil Müdürlüğü için biri asıl diğerleri aslı niteliğinde olmak üzere üç nüsha tescil bildirimi düzenlenir.

 

(21) Düzenlenen tescil bildirimleri ve ekleri kadastro müdürlüğünün kontrol ve onayını müteakip tescil için üst yazı ile ilgili tapu sicil müdürlüğüne gönderilir. Tapu sicil müdürlüğü, tescil işleminden sonra tescil bildiriminin aslını arşivler, diğer nüshalarını tescili takip eden on gün içinde üst yazı ile kadastro müdürlüğüne gönderir.

(22) Tescil sonrasında değişiklik kadastro müdürlüğü tarafından paftasına ve fen klasörüne islenir.

(23) Tescil bildirimi ve eklerinin bir nüshası kadastro müdürlüğüne intikal ettiği tarihi takip eden ayın onuna kadar Genel Müdürlük/Bölge Müdürlüğüne bir üst yazı ile dosya halinde gönderilir.